Arrivée tant attendue, comme redoutée, du décret d’application de la loi Pinel !

Arrivée tant attendue, comme redoutée, du décret d’application de la loi Pinel !

En adoptant la loi Pinel du 18 juin 2014, dont le décret d’application a été publié au journal officiel le 5 novembre 2014 le législateur a substantiellement modifié le statut des baux commerciaux.

Outre l’emblématique encadrement du déplafonnement de certains loyers de renouvellement, et la suppression de la nullité au profit de la réputation non écrite dans les articles L 145-15 et 16 (clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut), l’une des  principales (r)évolutions opérées par la loi Pinel et son décret d’application a trait aux charges locatives.

En effet, jusqu’alors, la question de la répartition de ces charges, et donc de leur caractère récupérable sur le locataire, était laissée à la liberté contractuelle des parties.

Désormais, l’article R 145-35 vient considérablement limiter les charges susceptibles d’être imputées au preneur, lesquelles devront été énumérées ( nature et répartition) dans un inventaire précis et exhaustif annexé au bail :

Ainsi, ne pourront plus être mis à la charge du locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; (était-il utile d’insister, les grosses réparations étant visées plus haut?)

« 3° Certains impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ;

 « 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

Ont, néanmoins, été exclus de cette liste la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble (quid de la taxe sur les bureaux?) ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement (taxe de balaye, taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Non content de mettre fin, de fait, aux baux « triple-net », vocable désignant les baux mettant à la charge des preneurs jusqu’aux obligations des bailleurs – mises aux normes, assurance bailleur, taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc– il y a fort à parier, qu’en présence d’un marché déjà fragilisé, ces modifications législatives et réglementaires n’entraînent une augmentation des loyers (valeur de marché comme valeur de renouvellement) voire des charges récupérables pour les futurs locataires.

Gageons que nous n’aurons pas beaucoup à attendre, lesdites dispositions s’appliquant aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 !

Cf. Prochain article sur les modifications apportées par la loi Pinel aux statuts des baux commerciaux.

(1) La formule « triple net (net,net,net) » est employée pour indiquer que toutes les dépenses sont à la charge du locataire. Le locataire paie directement les taxes et autres dépenses. Dans certains cas, il peut même y avoir des frais administratifs supplémentaires.